面临巨大亏损 WeWork的扩张和亏损速度让银行家望而却步

　　据外媒报道，共享办公巨头WeWork不断扩张的速度让很多银行家都望而却步，不敢再投入更多的资金任由其这样发展下去。

　　伦敦一栋办公楼的业主与一家想要全部八层楼的公司协商了一份租约。但令他感到吃惊的是，荷兰国际集团(ING Groep NV)的银行家们拒绝给WeWork提供资金支持，因而毁了这份租约。

　　荷兰国际集团之所以停止提供资金支持，是因为单一租户WeWork将要负责承担所有的租金。这家荷兰银行并不是唯一这样做的银行。欧洲的银行对于这家共享办公巨头的投资热情正在降温。

　　九年前，这家公司在纽约苏豪区(SoHo)的一栋公寓式建筑中租下了六层楼开始了自己的共享办公业务，现在它在世界各地拥有4500万平方英尺(420万平方米)的办公空间。这几乎相当于费城商业中心的所有办公空间。

　　许多为WeWork租赁办公楼提供融资的银行和投资者对于WeWork的扩张开始采取更加谨慎态度。记者采访了欧洲17家银行、信贷基金、房东和房地产债务经纪商高管。这些人表示，欧洲各银行正在逐步退出WeWork。

　　荷兰国际集团的一位代表拒绝对此置评。

　　软银变卦

　　在WeWork的迅速崛起的时候，我们做生意的方式也发生了巨大变化。该公司利用零工经济，满足了人们对灵活的、短期的办公空间的需求。它的休闲、时髦的设计符合城市流行的嬉皮士文化。甚至一些蓝筹股公司现在也想要使用WeWork的共享办公空间。许多拥有大量风险投资的初创公司发现，WeWork的办公室非常合适它们。

　　随着WeWork从波士顿到曼谷不断变革商业房地产市场，WeWork引起了日本企业集团软银的注意。这家日本企业集团于2017年首次向该公司注资，迄今已投入100多亿美元。在最近一次投资之后，WeWork获得了470亿美元的估值。

　　在一定程度上，WeWork是自己成功的牺牲品。它已经是伦敦和纽约商业地产的最大私人占有者。一些欧洲银行表示，它们不愿增加对一家公司的敞口。它的商业模式——通过长期租约锁定办公空间，然后出租给短期租户——对其他人来说很难接受。

　　即便是软银的支持也有负面影响。今年1月，该公司向WeWork追加了60亿美元。但后来，软银放弃了它原先宣布的斥资160亿美元收购WeWork控股权的计划。这一决定吓到了一些贷款公司。

　　Investec Plc房地产贷款公司的联席主管西蒙-布鲁克斯(Simon Brooks)表示：“当有一个投资者说，它将投入巨额资金，然后又突然变卦的时候，你自然会担心是什么导致了这一局面。”Investec Plc为WeWork在伦敦的两座大楼提供了融资。

　　“投资额度已经用完”

　　WeWork的高管承认，他们必须与银行建立关系。毕竟，这家公司去年亏损了19亿美元。它发行的7.02亿美元债券被评为垃圾债券。WeWork的首席发展官格兰尼特-岗巴拉(Granit Gjonbalaj)表示，公司正在“不断加强”这些联系。“我们与他们接触越多，他们就越意识到WeWork对房地产的积极影响。”他在电子邮件中说

　　但WeWork副董事长迈克尔-格罗斯(Michael Gross)对贷款机构回避该公司的说法提出了质疑。

　　格罗斯在一次采访中表示：“我们正在进行大量的交易，或转售，或进行再融资购置房产。”随着我们不断地拓展业务，“我们变得越来越娴熟了。”他说，为了安抚贷款人，该公司并未对其提供的担保或租户激励政策做出重大改变。

　　风险在于，如果更多的银行效仿荷兰国际集团的做法，那么WeWork可能难以维持其在欧洲的快速扩张。在全球范围内，该公司挂牌出租30多个国家和地区的630个办公空间。这样的发展速度是该公司获得较高估值的重要基础，也使其有别于竞争对手。例如，Regus母公司IWG Plc，其市值仅为22亿英镑(约合29亿美元)，尽管它比WeWork拥有更多的办公空间，而且去年实现了盈利。

　　伦敦是世界上最大的共享办公城市，这使它成为WeWork的主要市场。在商业房地产债务市场，许多银行、信贷基金、保险公司和其他贷款机构至少为一座WeWork大楼提供了资金，目前它们正在考虑是否再资助WeWork扩张。

　　仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc)负责债务咨询的董事戴维-巴里(David Barry)表示：“很多贷款公司都有自己的投资额度。对其中一些公司来说，它们给予WeWork的投资额度现在已经用完。”

　　共享办公的概念本身使贷款人对办公楼的估价变得复杂，特别是当一个租客拿走了大部分的办公空间时。如果办公室租金下降，客户搬到更便宜的办公地点，那么WeWork的长期租约就会面临极大的风险。

　　即使是愿意公开谈论WeWork大楼融资问题的贷款机构也承认WeWork的商业模式存在挑战。

　　英国最大的商业房地产贷款机构之一Deutsche PfandBriefbank AG的副首席执行官托马斯-肯特根(Thomas Koentgen)说，即使借款人愿意支付更高的利率，“我们也不会百分之百地投资共享办公。”该银行为一些共享办公空间供应商提供了资金;肯特根没有说明WeWork是否也在其中。

　　令人泪目的巨大亏损

　　WeWork遇到的阻力还在于它自己通常不会签订租约。它创建了单独的公司来处理各个建筑物的租赁事宜。对于包括英国和德国在内的一些国家的贷款机构来说，该公司多出的结构设置是一个令人担忧的问题。这些国家的贷款法规非常强调支付租金的公司的信用评级。

　　谈到此事的高管表示，作为一家私营公司，WeWork不必像其公开竞争对手那样披露那么多的财务信息，而且银行在决定是否发放贷款时，并不总是能够获得它们想要的所有细节。有关该公司财务状况的大多数信息来自它向其债券投资者提供的文件。

　　汉堡商业银行(Hamburg Commerce Bank AG)房地产跨境业务主管迈克尔-温道夫(Michael Windoffer)表示：“如果我们有一家信用一流的公司租用这座大楼，那么我们就可以确保现金流在10年或15年内是安全的。这与将承租合同交给信用状况不明确的租户是不同的。”

　　这些高管说，可以肯定的是，在黄金地段或WeWork占市场份额较小的地方，一些贷款机构将考虑为WeWork租赁办公楼提供贷款。

　　爱尔兰银行集团(Bank of Ireland Group Plc)最近为WeWork提供贷款，供其租赁在伦敦金融中心英国央行附近的“一号家禽”。

　　据Nuveen房地产公司负责债务策略的高级主管肖恩-考夫曼(Shawn Kaufman)说，长期租户的存在也有助于赢得贷款机构的支持。该公司为WeWork在欧洲的两处房产提供了融资。他说，这类公司的信用评级往往比共享办公公司本身还高，这使得银行感到放心。这些信用评级很高的租户约占WeWork客户的32%。

　　在2014年抵达伦敦后，WeWork花了数年时间说服房东们，它注重时尚休闲的办公室设计，强调社区和按月支付租金的灵活性，这些优势将会让它成为赢家。该公司在该市经营的近50处房产证明了这一点。

　　WeWork现在正在向银行展示自己的优势。这样做的部分原因是为了鼓励贷款人忽略因快速扩张导致的令人泪目的巨大亏损，转而去关注商业模式正在发挥作用的证据：它现有的办公地点都在赚钱，平均入住率为80%;去年的营收增长了一倍多，达到了18亿美元。

　　打车服务公司优步和Lyft也利用了零工经济的浪潮，证明了亏损并不一定是高估值的障碍，也不一定是首次公开发行(IPO)的潜在障碍。WeWork还没有透露何时会进行IPO。

　　“在很大程度上，这是一个提高人们认识的过程。”WeWork的格罗斯说。“我们正在创造一个新类别，一种利用办公空间的新形式。”(腾讯科技审校/乐学)