长租公寓的至暗时刻

　　微信公众号：互联网圈内事　 马戎

　　抢人大战是从深圳发起的，但在新一线城市转入白热化。在千年古都西安，人们为布满焦虑的人才引入制度编写了两则段子：

　　1、去西安走亲戚，警察问：“是西安人吗?”答：“不是，是来走亲戚的。”警察：“带回派出所，按投亲靠友条件落户。”

　　2、去西安站转车，警察问：“是西安人吗?”答：“不是。”警察问：“什么学历?哪年毕业?”答：“本科学历，今年毕业。”警察：“带回派出所，按学历落户，火车票报销。”

　　在城镇化提速的大环境下，人口越来越成为定义城市规模的核心标准，争夺高素质劳动年龄人口，亦变成地方政府竞争的一项重要命题。以天津为例，天津长期居于全国一本录取率榜单前列，是高考移民的头部地区。天津放宽40周岁以下本科生落户条件后不到一天，30万份落户申请雪片一样飘到“天津公安”APP，服务器瞬间瘫痪。

　　地方政府的焦虑，与人口红利的尾巴有关。中国社科院报告预测，伴随着新生儿减少、生育年龄女性减少、中国人口将在2029年达到14.42亿峰值。

　　而谁抢到年轻人，谁的房价就有支点。

　　2017年，任泽平在演讲中说：“什么决定房价?……我研究了10年房地产，把它总结为一句话，长期看人口、中期看土地、短期看金融，大家记住这句话就行了。”

　　西安市公安局数据显示，2018年西安市市外迁入人口已突破50万人，而同年安居客数据显示，西安市平均房价上涨了35.81%。数月后，一篇题为《流浪到鹤岗，我五万块买了套房》的文章火了。鹤岗统计局2018年报告数据显示，近五年来当地劳动人口减少12.1%，人口大量外流。而当地房价低廉，已经到了警察入职送房的地步。

　　两个空间的消费观念已经拉开。如送菜、送药上门等服务在低线地区很难找到市场，不少主妇表达对这一模式的不理解：“动动腿就能解决的事，为什么要花钱?”

　　当衰老、消沉的消费欲望停留在低线城市以及县城乡村，年轻活跃的消费欲望涌入高收益的高线城市，新的产业也在萌芽当中，长租公寓就是其中之一。

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　　城市化衍生品

　　蛋壳公寓6月18日披露公司CEO高靖因此前参与的商业投资遭地方政府部门调查后，蛋壳股价陷入连续下挫，盘间股价一度触发熔断。

　　国内长租公寓另一上市公司青客也深陷危机之中，股价从发行之初的17.35美元跌至10.91美元，市值从8.37亿美元跌至5.22亿美元。

　　因无力偿还房东租金，青客已经陷入房东讨债的无尽深渊中，蛋壳在经历“三选一”的返租策略后，租金争议得到一定缓解，并在二级市场收获一定的股价反弹，但此次CEO被查后，市场给出负面反馈，对本就流动性不足的蛋壳股票打击不小。

　　不仅是两个上市公司陷入至暗时刻，行业也进入淘汰赛阶段。IT桔子数据显示，2019年长租公寓投融资事件比去年减少了近一半。这意味着资本正在向头部品牌集中。同年，以蛋壳公寓收购爱上租为标志，长租公寓行业的并购潮开启。

　　我国的长租公寓行业玩家，按照出身不同分为几大派系，即地产系、物业系、和互联网资本为主的资本系。前两者以集中式运营为主，强调整栋物业或整层楼的统一改造，且大多伴有对该物业或楼层产权的持有;后者以分散式运营为主，强调承租分散的空置房屋，予以统一装修后向市场投放。

　　为何长租公寓一再走入至暗时刻?疫情对脆弱现金流的冲击固然是原因之一，但另一原因也不能忽略。

　　长租公寓是城市化派生的产业。

　　城市化是把双刃剑，人口不断集中的过程既是效率的提升，也是风险的累积。而长租公寓模式偏向重资产模式，尤其是继承自二房东模式、不拥有产权的分散式经营模式，在原本的整租与合租成本中加入了装修成本，因而更强调规模效益对成本的摊薄。加之前期风投对品牌市场规模的期待，使分散式长租公寓模式向着激进扩张的轨道靠拢。

　　一旦风险释放，全无缓冲，危机将直接转嫁到房东和租客身上。

　　长租公寓的利润并不高，《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内20个重点城市中，公寓租金回报率为1%—3%，低于办公租金回报率。

　　2018年网易经济学家年会上，潘石屹对长租公寓的评价一针见血：你用5%、6%的银行贷款去建公寓租出去，回报率最高超不过1%，这个生意是亏的，哪怕你租金价格再翻一番，还是亏本。

　　潘石屹补了一句：“所以不赚钱的事情别去做，别跟好多创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。”

　　相对较低的利润率，要求长租公寓尽可能压低成本，尤其在占成本大部分的收房环节上做到节约。龙湖集团CEO邵明晓在2018年业绩会上表示：“公寓业务要盈利，这对于运营能力、成本能力、费用管控的要求非常高，获房成本不能超过房租的五成以上，超过五成还想赚钱就需要通过增值收入来实现。”

　　但互联网领域烧钱竞争的传统，一度将整个行业拖入深渊。2018年8月17日，在一场电话会议中，我爱我家副总裁胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商为扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。

　　而今年以来，捉襟见肘的现金流问题，显然不再支持赛道内各玩家延续大力扩张策略。据北京商报报道，大部分长租公寓在今年选择缩量发展、审慎收房的策略，并提高租房人押一付一的成本。甚至预设好一年2个月的空置期。

　　这也是疫情寒冬带给长租公寓品牌的启示——一味追求市场占有率，意图在未来通过品牌效应收割红利的模式已经受阻，稳住基本盘，做大现金流才是生存下去的希望所在。

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　　刚需上的非刚需

　　除上述痛点外，长租公寓的高风险依然存在。

　　因为盯住流动劳动力居住需求中的额外付费意愿，长租公寓需要紧跟高端劳动力的迁移步伐，将业务集中在大城市。但这种额外付费意愿又非常微妙，既不愿在没有空调和窗户的暗间里吃苦，也不愿牺牲过多成本耽搁买房进程。从这点上来看，长租公寓是建立在刚需以上的非刚需，这也是此类业务从来难在用户层面收获好名声的重要原因。

　　寓道科技运营总监徐畅曾引用一位供应商的话论证长租公寓供应链现状：“虽然需求量还不错，但只要有一笔坏账，前面做的努力全部白搭，即便能收回账款，算上资金成本，基本不挣钱，甚至亏损。”

　　长租公寓也同理，房屋空置就是最大的黑天鹅。

　　高线城市的租赁市场，夏旺冬淡是常态，随之而来的则是租金价格夏高冬低。因而无论个人中介、二房东还是长租公寓，都普遍要求房屋一年起租，以求把今年旺季签订的合同延续到次年旺季而非淡季去，杜绝淡季断档时期的房屋空置风险，本质上是将行业风险向租客转嫁。

　　而此次新冠疫情冲击下，长租公寓的营收节奏被完全打乱。

　　一方面，疫情严控的城市小区拒绝中介携客户看房，因而造成了大量空置。另一边，受到疫情爆发地区封城等等措施的限制，多地租客无法返回租住地，长租公寓不得不面对多个租客的免租需求。此外，由于外来输入病例以及不明原因本土病例的缘故，上述封禁措施又在多地反复出现，造成租赁市场房屋空置率空前高企。

　　原本是租赁市场旺季的6月，被疫情强行扭转为买方市场。甚至有租客表示，今年5月底，中介询问我是否续租时，我就直接告诉他，我在其它地方看到的房子租金更低。这样吧，你降点租金我就续租。

　　对长租公寓来说，中国人安土重迁、寄人篱下的观念也为长租公寓的营收蒙上一层天花板。国人向来有视租房为过渡手段，视买房为人生归宿的观念。这也导致长租公寓的配套服务如金融类、娱乐类等始终声音不大。

　　对眼下的长租公寓，只有保住现金流并从至暗时刻中活下去，才能讲好后续的扩大规模、品牌溢价等故事。长租公寓毕竟有一个好赛道在，中国30%的租赁人口比照国际大都市平均50%的水平还有较大发展空间，且租金水平也较发达国家更低，且城镇化的浪潮仍在进行当中。一旦摒弃暴力扩张的思路，对后疫情时代的长租公寓来说，转向盈利应当不是难事。